旅游开发

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　　旅游是一个很宽广的产业体系。尽管传统的观光旅游仍然占有重要地位，然而节假日休闲、会展、运动、商务、博彩、游乐、娱乐、修学、培训、探险、创意产业、康体疗养、房地产、餐饮、现代农业等，都已经在旅游的大结构中形成共生。因此，多产业的综合，成为旅游开发的基础。这一多产业、多专业技术的综合化，对旅游开发咨询提出了很高的要求。旅游开发的咨询，需要进行产品策划、给姨妹开苞营销策划、投资运营策划、建设规划、景观设计、建筑设计、装修设计等等，因此而成为了一个跨专业技术的合作业务，要求进行多专业整合工作。

　　（1）特色性原则。开发利用旅游资源的实质就是要寻找、发掘和利用旅游资源的特色。经过开发的旅游资源，不仅应使它的原有的特色得以保持，同时，还应使其原由特色更加鲜明和有所创新和发展，绝对要避免在开发后的旅游资源使原有的特色遭到。

　　（2）共生性原则。就是这一旅游项目与另一旅游项目之间是共生的。旅游资源的共生性，包括自然资源与自然资源之间、自然资源与文化资源之间、文化资源与文化资源之间的共生性现象，而且不同的旅游项目，其共生现象是不同的。

　　（3）网络化原则。旅游业是一个扩大化了的网络，是自然网络。实际上，如果某地有独特性的旅游亮点，即使人为也是不行的，游客还是会千里迢迢去游览，会千方百计解决道不畅、住宿饮食不便等问题。

　　旅游开发需要在食住行游购娱等旅游产业链甚至是跨旅游产业链中实现联动发展，以景区为例，一方面可以使景区摆脱对门票经济的依赖，另一方面，还可以构建更加完善的产品体系，满足游客越来越个性化的需求，提升景区旅游综合经济效益。

　　对市场的了解程度决定了旅游项目或是旅游产品的科学程度。规划设计前期，应通过的科学手段，深入研究市场特征，尤其是诸如老人、自驾游等细分市场，为后期的产品及游憩方式设计提供详实有效的参考数据。

　　旅游的消费主体是游客，因此无论是游线的设计、游乐项目的设计还是休憩及购物设施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游习惯。

　　市场竞争的加剧、游客旅游需求的不断提升，促使旅游区不能保持平庸，而是要在市场及资源的基础上，尽可能的发挥创意，形成区别于其它旅游区的独特性卖点。

　　一个旅游景点最不能被复制的除了资源外，就是当地经过长期发展遗存下来的地脉、文脉和人脉，这也构成了游客被吸引的深层次原因。因此，进行产品设计时，需要深度挖掘当地的地脉、文脉和人脉，并且用情境化、体验化的设计手法表达出来，让游客可以真真切切的感受到、体验到。

　　随着科学技术的发展及产业之间的融合，一些新兴的旅游营销模式不断涌现。微博、微电影、四格漫画、定制营销等各种风靡的营销手段，都可以拿来为景区服务。各景区应时代潮流，创新营销模式，最大化实现旅游景区的价值。

　　与其他产业性比，旅游具备独有的特性。景区可视为一个运营的企业，其管理要在汲取其他企业管理流程、模式的基础上，遵循产业特性，实现创新，从而提升效率。

　　绝大多数景区的资源归国家所有，但若只靠，无论是在初期开发还是后期运营方面都存在着不可回避的短板。在我们看来，在保留资源国有及对整个景区监督的基础上，将经营权，甚至依靠资本市场的力量来推动景区的开发建设，无疑是最快最有效的方式。

　　1、为而。这是消极的，已是被实践所否认的。为而，这是文物部门的职责，而不是地方目的，特别不是旅游业的目的。

　　旅游业怎么做，要把握好旅游的脉络和本质。在经历了从经济、文化的视点之后，旅游应该回归到对人的需求本质的满足上来，旅游开发也应以人为本，从人本主义的角度把握方向。

　　随着我国经济社会近三十年的快速发展，旅游成为了人们的时代需求，成为的关注产业，也成为企业的投资热点。的确，旅游具有强大的经济作用，能够促进消费、带动经济结构转型、增加地区税收、促进就业并有利当地居民增收、带动相关产业发展。旅游因成为一个庞大的经济产业而备受关注。

　　人们对旅为及旅游产业的广泛关注正是缘于其突出的经济效应，但旅游的本质属性在于其文化性。正是人们准确认识到了这一点，各地在发展旅游经济时，都不约而同地强调了特色文化的重要性。各地旅游开发沿着各自文化的特质属性在发展，旅游产品百花齐放，人们的旅游过程也着着实实变成了一次与居住地或同或异的文化大餐。旅游开发规划的文化导向，引领全国各地旅游产业了辉煌与浪漫。

　　但同时，过于强调文化及文化的再现又会走入一种极端的泛文化误区中!旅游业的发展必须回到其根本的出发点，即人的需求的满足上。这里，我们不必再从哲学、心理学或经济学的意义上去探讨为什么应该以人为本或人本主义去发展旅游业，只谈在经历了从经济学、文化学对旅游认识的阶段后，从人本学的角度来思考旅游业的发展。

　　从人本学的角度思考旅游业的发展，必须围绕旅为中的核心主体——旅游者——来构建人本主义的旅游开发体系。如果从客体与主体两方面来思考，旅游其实是在编织并诉说两个“人”的故事，即人居与人性。

　　家乡或客居，人们始终离不开选择其一作为为生活空间。一个旅游地的建设，首先是建成一个优质的人居。但这里的人，既包括旅游者，也包括当地居民，还包括及经营者，当然，前两者尤其重要。

　　从当地居民角度，旅游地应是当地居民安居乐业的家园。在人居建设时，第一要考虑当地居民问题，使其安居乐业是必须的也是最好的处理方式。随着旅游地的开发推进，项目建设需要占用大量的用地，对于当地居民，如何安排其居所，又如何使其就业，是旅游开发初期就要处理好的重大问题。有的及开发者只是搬迁、补偿，没考虑其持续生活与发展，这显然是不可取的。将居民也能纳入旅游系统中综合考虑，才是正确的解决办法。

　　从旅游者角度，旅游地应是其第二生活空间。旅游本身就是一种生活方式，但不是一种常态的生活方式。作为生活方式之重要组成，旅游地应该满足旅游者追求差异与特色、体验邂逅与逃离的要求。这样的生活空间，才具有使旅游者具有重复消费的休闲度假。

　　不管是安居乐业之所，还是第二生活空间。旅游地作为人居的建设，其自然、社会经济区位是十分重要的先天因素。通常距离大中城市1-2小时或小城市周边自然好的旅游地会有较好的发展前景。

　　由于特定的内敛性格及其它种种因素，东方人对人性的研究与评说含蓄隐忍又曲径通幽。然后，浪漫闲适的旅游需要我们人性。食、色、贪玩、追求，皆人之本性。在特定的社会背景下尽可能的发现并满足人性需求便是旅游创意、旅游项目设计的核心内容。其实这一人性的满足，可谓一个“玩“字了得。旅游开发也就是要应对”怎么玩“的问题。

　　第一，吃、住、行、游、购、娱，都可做很好的注解，尤其是后三者，是纯玩;前三者是人的基本需求，但在旅游开发中，吃、住、行都是有特色的，也逐渐上升到值得玩味和考究的层面了;

　　第三，人们“玩”，是要有特色文化品味的。在旅游开发中，要有文化的深度，对地方特色文化要深刻玩味，把历史的地方的深厚文化挖掘出来，做到雅俗共赏的程度。旅游产品，只有做到这种特色文化的深度，才是有核心竞争力与持续生命力的。近十来年，旅游本质的文化论和旅游开发的特色文化导向，正是把握了人们对特色文化品味的需求;

　　第四，”怎么玩“也包括与什么人玩，即玩的群体问题。人是社会的人，在旅游开发中，有针对性地开发特定团体旅游，打造特定的社交与产品，精准定位与满足分众市场要求，自然能起来事半功倍的效果。如在温泉旅游产品设计中的秘汤、各旅游地的会所等等，都考虑了这种分众市场问题。

　　旅游业是对一种服务产业，首先是对人的研究，人本主义的开发思想是旅游开发中的重要导向之一。我们要思考与旅游相关的各类人，旅游者、开发商、当地居民、、其它各类组织以及我们这些从事旅游咨询与规划工作的人等，也从各类人的角度去思考我们的旅游项目、旅游规划方案，以期这些项目与方案能真正满足各类人之各类需求。

　　投资决策过程中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者即签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、交通、、政策评估之后，提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

　　旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然区、重点文物单位、森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，或多或少都会存在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须控制的核心，其中包括门票收益权、景区开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求负责配套设施建设（特别是交通、水电等），常需要经验和技术的。另外，合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。

　　合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负责项目开工建设前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划及规划设计；编撰文件向相关部门报批、向社会招商等。建设管理部，以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，工程按设计要求和合同要求完成。开业运营部，负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

　　产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

　　产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划（应包含部分需马上动工区域的修建性详细规划）。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理建设用地规划许可证，方可委托专业机构进行景观与建筑设计。

　　在建设用地规划许可证办理后或是规划编制的同时，要委托专业的旅游规划设计单位进行旅游景区的景观及部分建筑设计。主要包括景区大门、游客服务中心、停车场、休闲及景观节点、景观小品等。设计的基本程序为勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。

　　通过的各项审批非常重要。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

　　项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金启动项目，利用项目融入建设资金。

　　以项目经理为首协调各方，监督、控制工程进度与质量，工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有景区内基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。

　　项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距，开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（员），技术，环卫人员，保安，营销人员等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等。以上大多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能运行到位。一炮打响，是开业营销的重要目标，其中建立专业的营销队伍，用以理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等是基础。旅游景点一般在开业后的1-3个月可正式进入运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区（点），可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

　　旅游如今已成为了一种大众的游憩的消费和生活方式，在开发建设幢寺旅游区时要始终有大旅游策划的，幢寺旅游区开发实行式主题公园的模式，其旅游规划开发要摆脱单纯景点建设的套，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发。

　　北大河沿岸地区作为新的城市景观带出现，必定对其附近的地产项目产生极大的促进作用，地产涉及到商业地产、景观地产等不同业态，实行“泛地产的经营模式”，通过旅游项目，把生地做成熟地，乃至旺地，这样带来房地产的生意。把旅游作为房地产的配套，作为卖点，作为终端平台，这也是当前房地产营销非常重要的一个方向。

　　幢寺旅游区位于城市边缘地区，通过这种式的旅游开发，将有效的促进周边地域的升值，有力推动附近乡村的城市化进程。为此，在幢寺周围特辟特色园林，一处为供神苑，依托后面的崖壁开凿洞窟并在西侧建塔林，让众人供养自己所请的佛像，一处为功德林苑，让众人种树植林，以其花、果供佛。两处都可以运作，通过收取一定的功德钱而获得相应的收益。总之，本区新的供养模式可促进教文化界、和投资商就旅游项目的商业运作达成新的共识。

　　“旅游策划将遵循“一个基础，一个前提，一个中心，一个导向”的。”总理在耶鲁大学的中强调：“每当面临历史重大关头，一个民族就要回溯本源，承传命脉。”国家旅游局孙钢副局长也多次指出：“旅游是文化的载体，文化是旅游的灵魂。”本次旅游策划项目也将始终遵循地方的历史文化脉络，牢固树立传统而具有现实意义的文化母体基础，建设独具魅力的鄂尔多斯黄河文化地标。

　　黄河大峡谷是准格尔旗近中期旅游业发展的重点项目和龙头景区，同时也是准格尔旗历史与文化的承载之地，是以黄河文化为基础，以地域性较强的民俗文化、教文化、建筑文化、休闲饮食文化等各种文化为重要补充和表现，在这里造就了准格尔独特的地域性格，可以说正因为有了这些独特的文化资源，黄河大峡谷之旅才有了真正的吸引力，黄河是准格尔旗旅游业发展的重要核心区域，而黄河大峡谷又是准格尔段黄河中集景观设计、人文、生态、经济多种功能为一体的旅游集粹区，也是准格尔旗的龙头景区，能否把黄河大峡谷这一首交响乐演绎得更加流畅、动人，富有吸引力，是准格尔旗旅游业发展的重要。

　　良好的自然生态是本项目建设开发的保障。因此，本项目策划将充分考虑的前提，不改变自然生态系统的完整性，力争促使系统的改善，实现自然景观系统与乡镇村落人文系统的畅通和转换。同时，策划将兼顾人文生态和经济生态的保育和提升，黄河大峡谷长38公里，水流湍急与平缓相间，两岸绝壁峭立，幻化出千姿百态的奇妙景观。从黄河大峡谷及周边的地理地貌特征上来看，它还缺乏在全国范围内的独特吸引力，在国内众多的峡谷景观中很难占有一席之地，但综合了黄河沿岸地域性的文化背景和民俗民风以后，旅游特色方能突现。

　　根据当前国内旅游业的发展趋势，准格尔旗对旅游业发展在进行旅游策划设计中以休闲娱乐功能为中心，将观光旅游放到附属的地位。使游客能够在旅游区停留2-3天，住上1-2晚，全面体验和领略准格尔旗的旅游文化特色，从较为粗放型的观光旅游快速过渡到细致型的休闲旅游，并不断开拓度假旅游市场，总体上提升准格尔旗的旅游品质和效益。