提要：上个月27日，永州市正式印发《永州市人民关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），各纷纷报道称永州出台年度最强楼市新政，力促房地产市场稳健回升。针对新政的出台，新浪乐居邀请到业界资深人士——大连图维地产陈益康先生，分析现行新政利好对楼市的影响。
新浪房产永州讯（编辑：兰莉）上个月27日，永州市正式印发《永州市人民关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），各纷纷报道称永州出台年度最强楼市新政，力促房地产市场稳健回升。所谓一石激起千层浪，此新政引起了社会的广泛关注与讨论。针对新政的出台，新浪乐居邀请到业界资深人士——大连图维地产陈益康先生，分析现行新政利好对楼市的影响。
大连图维地产陈益康先生
新浪乐居：政策出台，不同行业的企业家，不同行业的投资者，会根据自己的需要解读。作为代理商，您如何解读这次的政策出台，会对现行市场有何影响？这次的大动作是否会促使永州现地产行业发展出现关键性转折？
陈总：个人认为，《意见》的影响主要有两个方面：其一，从消费者来看，显性刚需客加快入市节奏，促成提前消费，但不会真正吸引到隐性客户。现行永州楼市支撑依旧以刚需为主，房子作为大消费品，受资金额度影响，政策的利好会促使有购房意愿的人群坚定出手的决心。其二，从市场来看，政策出台将成为项目营销的主要点。项目必然以此为促销点，加之购房优惠来吸引置业者。
所以说，就整个永州楼市而言，《意见》的出台促使一部分置业群提前消费，成交量较之去年肯定会有所提升，具体同比提升到什么程度还不能完全确定。
新浪乐居：细看《意见》可以发现，政策基于开发商的角度，从简化开发商的手续办理、优化市场发展政策、完善土地供应机制等方面做了立体全面的。您如何看待这几点？
陈总：首先，政策细分对开发商的影响，固然有其不可忽视的积极性，但不是充分必要条件。套用前面提到的，开发商急于拿地开发项目，肯定会排除万难。譬如从土地拍卖量来说，政策的出台会提升开发商拿地积极性，但对土地拍卖量的增加，影响颇小。土地较之房子来说，投资力度跟投资金额更大，不会因为手续的简化或者市场优化而冲动决定。开发商更关注的是土地带来的利益价值。
其次，招商引资力度不够。如果说招商引资力度更大一点，永州经济的活跃度将更大。我，作为投身永州房地产业多年的一员，更希望看到永州经济更好更快更活跃的发展，因为楼市发展最根本在于经济实力。大背景得到长足发展，人们生活水平和消费能力才会提升，房地产业才会更加繁荣。
就招商引资而言，个人多创造特定条件进行招商引资，吸引更多更健康的企业进驻永州。例如像愿景国际广场，就作为永州十大重点工程唯一入围的房地产建设项目，吸引美好愿景地产的入驻。
新浪乐居：楼市政策出台，最受关注的还属公积金贷款政策。此次《意见》中，从公积金贷款、首贷认定和异地购房落户等方面做了详细的，一旦政策在本地顺利铺展，对于房价的影响肯定不小。在您看来，明年的房价有没有上涨的可能？
陈总：就当前市场行情而言，尽管贷款政策已经出台，但银行脚步跟进不够。从房地产发展轨迹来看，房价脱缰飞涨，除了刚性需求，最不可缺的是投资客。现在永州各个项目，不分市区、县区都缺乏投资客，房价飞涨自然不大可能。只有政策与银行落实相互结合，吸引投资客加大投资力度，才会出现上涨。所以说，当前永州房价整体呈现平稳上涨的态势，尽管推盘量在增加，但是就市场反映来看，不会出现突破性的上涨。之所以说上涨，主要是地价、部分建材、人口成本等其他物价在上涨，牵一发而动，相互影响下，自然房价也会上涨。
新浪乐居：年关将至，返乡置业潮的到来，受政策影响，是否会造成永州楼市买房人群的比重的变化？是本地人群居多还是外地人群居多？原因是什么？外地居民购房比重增加的原因是什么？
陈总：我前面提到了，政策出台会促使刚需客加快入市节奏，会增加但不会很大量。其主要原因在于优惠政策促成显性购房者提早入市，而引起的增加。现在已近年底，提到率和关注度最高的当属返乡客。就图维地产所代理的几个项目来看，性价比较高的项目会吸引到50%的外来购买力。
从冷水滩来看，河东地区主要承载祁阳区域的入市购房需求，而河西地区更多的是对接东安区域的购房需求。这一类入市置业群体中大多为工作在市区，户口在县城的，入市置业主要基于下一代教育或者婚房需求而定。所以说，现在永州市区购房群体结构中，外来客购买力已然包含在内。政策的出台，对于教育、婚姻、工作需求置业群体来说，不会因政策而出现大的改变，但契税补贴和外来户籍落户的规范化，会促使更多地意向教育地产项目额外来客出手。
新浪乐居：自下半年以来，随着各项政策的不断推出，对于房企未来的规划发展或多或少都会有影响，您怎么看待这个问题？方便谈谈贵公司下一年的大致规划吗？
陈总：从前面分析，我认为这次政策的出台没有改变支撑客群，真正解决房屋问题，只能顺其自然走自然经济。这里最重要的是如何做？答案是差异化。政策是有效，但不是根本。根本就是开发商提升项目品质，做好品牌效应，让消费者真正喜欢产品，认可品牌。像国内万科、万达等之所以成交量高，就在于产品品质，卖的就是品牌。
现在的永州，也有开发商意识到品牌效应的魔力。像珊瑚海，售楼处就是它品质的体现。无论是样板间还是售楼中心的细节装饰，无一不是地中海西班牙风格的浓缩。在新兴的火车站板块，能取得如此可观的销售成绩，前期售楼部的营销观念功不可没。中央新城、滨江壹号等均是如此。相反，城市绿岛又是另一新观念——有序经营观念，在低调执行的过程中，于消费者眼里潜移默化地形成品牌。所以说开发商要意识到营销观念的重要性，新推盘中愿景国际广场就做得很好。它无论是销售人员要求还是营销中心细节打造，均体现大型知名房企的企业文化和企业。
面对当前不算太景气的市场，我认为：作为代理公司，最主要的是寻找、定位客群。客群在哪里，就应该到哪里去。这就要求营销人员树立大城市竞争机制，积极“走出去”主动、有效地拓客。所以，就拿新近代理的
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